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住居買い替え時の節税

住居の買換え特例
家族も増え、住居が手狭になったので大きい住居に買い変えたい。そういう場合、今までの住居の売却代金よりも高い物権を購入すれば、譲渡益に税金はかかりません。

例えば、現住居の売却額が5千万円とします。新しい住居を6千万円で買った場合は1千万円の足し前になります。こういう時は譲渡無しとみなされ、税金はかかりません。
逆に、諸事情で借金が払えずやむなく住居を売却し、今までより価値の低い住居に買い変えた場合は譲渡したとみなされます。例えば借金1千万円を返す為に住居を5千万円で売却。そして新しく4千万円の住居を買い、浮いた1千万円で借金を返す場合などです。この場合は売却益の1千万円に対して課税されてしまうので、借金と税金分を予定すれば3500万円くらいの住居にしておかないと足が出てしまいます。
通常の考えでは、買い換えと言うのは売却と購入を分けて考えます。
そうすると売却した時点で原価との差が譲渡所得となってしまいます。例えば上の例で住んでいた住居の原価が1千万円とすれば5千万円で売った時点で4千万円もの譲渡所得が生じて、それに課税されてしまうことになります。
これでは新しい住居を買うこともできなくなってしまうので、居住用に使うなどの特定の要件を満たせば、譲渡はなかったことにするという特例です。
なお、この場合はマイホームの売却に関する〈3千万円の特別控除〉は併用できません。
買換え特例の要件は以下の通りです。
・平成10年1月1日から譲渡資産の譲渡をした年の翌年12月31日までの間に取得される自己の居住の用に供する家屋またはその敷地。
・その家屋の居住部分の床面積が50㎡以上であること。
・その取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みである事。
・繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換え資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約によるもの)の金額を有している事。

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